Khi mua, bán bất kỳ 1 sản phẩm nào, đặc thù là sản phẩm sở hữu giá trị to như bất động sản (BĐS), giá cả là vấn đế rất lớn. Vì thế, câu chuyện sắm được 1 giá thành kết hợp, hợp lý giữa cả người bán và người dùng chừng như vẫn ko với có hồi kết.
Với nhiều phương pháp để tính giá một sản phẩm BĐS. Giá sản phẩm căn hộ hay nhà phường về căn bản được tính trên tổng mức giá hình thành sản phẩm cộng với mức lợi nhuận kỳ vọng. Nếu như muốn hạ mức giá để cạnh tranh nhưng vẫn muốn duy trì mức lợi nhuận kỳ vọng, chủ đầu tư bắt buộc tìm cách giảm giá thành cấu thành sản phẩm.
Ngoài ra, hãn hữu mang công ty nào vun đắp dưới mức suất nguồn vốn, tức tầm giá cần thiết để xây dựng dự án mới trên 1 công ty diện tích, công suất hoặc năng lực chuyên dụng cho theo kiểu dáng công trình.
Suất vốn đầu tư gồm những giá bán như vun đắp, vật dụng, giải đáp đầu tư xây dựng, quản lý Công trình và những khoản tầm giá khác (đã bao gồm thuế gia trị gia tăng). Giá thành này chưa tính các mức giá theo buộc phải riêng của công trình như mức giá bồi thường, tương trợ, tái định cư (hoặc giá tiền quyền dùng đất ví như chuyển nhượng dự án)… Suất vốn sẽ được điều chỉnh với hệ số k chuyển tầng khác nhau ví như Công trình có tầng hầm. Hệ số sẽ càng cao giả dụ số tầng càng lớn.
Theo Quyết định 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 của Bộ vun đắp về việc công bố giá vun đắp tổng hợp bộ phận kết cấu và suất tài chính xây dựng công trình…, hàng năm, Sở vun đắp sẽ với văn bản cập nhật thông tin về suất vốn đầu tư, để xác định tổng mức đầu cơ Công trình, lập và điều hành giá bán Công trình đầu cơ công trình xây dựng ở công đoạn chuẩn bị Công trình và với thể được tiêu dùng trong việc xác định giá trị quyền tiêu dùng đất sau này.
Báo đầu tư Bất động sản ước lượng, 1 Dự án nằm gần trọng điểm các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM, mang một tầng hầm, 30 tầng thì sở hữu mức giá chuẩn bị đầu cơ là 10%, suất nguồn vốn khoảng 14.568 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau khi trừ trục đường đi, tường bao, cột…, diện tích buôn bán chiếm 80-90% diện tích sàn vun đắp. Chưa kể, đầu cơ BĐS còn với 1 mức giá nữa mà người nào cũng biết là giá bán "mềm". Phổ biến công ty cho biết, giá tiền này chiếm khoảng 5-10% tổng tầm giá Công trình. Do vậy, mức cơ sở vật chất tính toán sẽ ngả nghiêng từ 16-17 triệu đồng/m2. Mức giá này chưa tính giá bán về truyền thông, marketing.
Theo 1 số chủ đầu cơ, muốn mở bán phải chăng, giá bán truyền thông, truyền bá cho mỗi Dự án chiếm khoảng 15-20% tổng giá chào bán và giá bán này sẽ được tính vào tầm giá. Như vậy, hiện giờ, 1 Công trình gần trung tâm ít nhất cũng phải có tầm giá chào bán từ 25-27 triệu đồng/m2. Giá thành chào bán của các Dự án càng xa trung tâm sẽ càng mềm hơn do mức giá tiền sử dụng đất tốt hơn.
Phổ quát người cho rằng, bây giờ, giá nhà tại Việt Nam cao hơn đa dạng so sở hữu trị giá thực. Bên cạnh đó, tại thời điểm này, để xác định một giá tiền hợp lý mang người dùng nhà là điều không tiện lợi. Bởi giá tiền hợp lý không đánh giá ở mức cao hay thấp, mà là mang xứng đáng mang "đồng tiền, bát gạo" mà người dùng bỏ ra hay không.
Chả hạn như giá những Dự án Sông Hồng Parkview, Hồ Gươm Plaza, Home City, SkyCity… dù hơi cao nhưng phổ thông người vẫn cho là hợp lý. Không những thế, lúc về ở, người mua do không nhận được tương hợp mang những gì mình đã bỏ ra để tậu nên đã xảy ra mâu thuẫn.
Luận bàn mang Báo đầu tư BĐS, đại diện chủ đầu tư một Dự án mới mở bán tại trọng điểm thị xã Cầu Giấy, Hà Nội cho biết, việc xác định giá thành thích hợp có đối tượng người mua mục tiêu là rất quan yếu. Họ với thể sẵn sàng chi thêm cả chục triệu đồng mỗi m2 chỉ để mua sự chấp thuận, nhưng cũng không ngại cò kè "bớt một thêm hai", thậm chí từ chối mua dù Công trình Đó mang giá thấp hơn các Dự án khác cùng vị trí.
Vị này cho biết: "Nguyên tắc thị phần là tiền nào của đó, nhưng sở hữu mức tiền đã bỏ ra, đa dạng người xứng đáng có được các chỗ ở chất lượng hơn thứ mà họ đang nhận được. Vì thế, nếu như ko kể toán hợp lý, Công trình rất dễ xa lầy. Bản thân chúng tôi sau một thời kì coi xét cũng chỉ đặt giá bán 26,6 triệu đồng/m2 cho các căn có diện tích trong khoảng 80m2 trở lên".
(Theo |đầu tư chứng khoán Online)
0 nhận xét:
Đăng nhận xét